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  二沙島記(之二) 吹沙造城
  動工興建
  ●上世紀90年代·現在回頭看規劃設計不夠超前
  “港式”奢華示範單位引起轟動
  位於環市東路的華僑新村建成於上世紀50年代,但此後將近30年,廣州再無新建別墅。與二沙島開發幾乎同期的江南新村、廣園新村,也是城建總所開發的大型項目,這兩個項目雖然是當時屢獲獎項的住宅小區,但主要還是面對普通市民,而普通市民根本沒有能力購買別墅。
  建築設計、技術、銷售等細節上,如何追趕國際標準?如何吸引華僑、港澳人士等購買?這一系列的問題,城建總在當時的廣州乃至內地,還無法找到參照系。這次廣州城市建設的探索,開發單位和政府都開始把目光投向了臨近的香港以及西方。
  《對於開創二沙島投資環境的意見》除了對房地產經營方式進行探討,建議採取區別不同功能分區、不同經營方式,還提出了“必須為投資者創造起碼的投資環境”,其中建議地下主幹管線應全面鋪開,路網、西橋要儘快建成等,特別提出要建一批樣板房,試探銷售市場。
  當時全程參與二沙島樓盤的銷售張婕還記得,別墅里的示範單位是由香港名師陳建中、高文安設計,而普通樓盤的樣板房,絕大多數是看看間隔的水泥毛胚房,甚至連水泥竈台都沒搭好。
  當時,劉兆文才剛畢業,到城建總設計室當工程師,參與二沙島開發。回憶起示範單位的面世,劉兆文說,當時在廣州帶來了一陣轟動,很多行家會托熟人帶進來看。“當時對我來說,就像神話一樣,很嚮往。我們從來沒見過這麼漂亮的裝修,這麼生活化。廣州是第一次,但香港早就這樣賣樓了。”
  “當時我們就像土包子,覺得眼前的都遙不可及。”時任城建總設計室負責人的戴光榮記得,示範單位擺出了床、家私、掛畫、花樽、花卉等,跟現在的示範單位標準相差無幾。而同期的廣園新村、江南新村等,只有簡單的刮灰抹平、廚廁三大件,客廳鋪耐磨磚,廚房貼白瓷片,廁所裝蹲廁,竈台用水泥預製件砌成。“這樣的裝修樓價在500元/平方米左右,這已經算是廣州當時比較高的交樓標準了。”
  劉兆文記得,由於當時內地還沒有廠家生產櫥櫃、坐廁、木地板等,二沙島別墅的示範單位,幾乎所有裝修材料、工藝都得進口。劉兆文後來跟進了宏城花園的項目,他記得,室內鋪木地板,潔具是法國丹麗公司的坐廁、洗臉盆等,廚房用了比較新潮的櫥櫃。“我們當時見都沒見過,買了回來都不會裝,裝得很差。”他說,城建總當時還專門成立了材料供應部,去香港進口裝修材料,請香港人來安裝。
  而時任城建總設計室負責人的戴光榮認為,當時的示範單位、室內裝修確實向高標準看齊,但平面佈局的設計標準還不夠超前,特別是戶型比較小。雲影花園是城建總獨資開發的公寓,也是二沙島最早推出市場的樓盤,戴光榮參與了設計,面積最小90多平方米一套,較大的是130平方米左右一套,當時以國家分房為主,嚴格按照標準,一般職員60平方米以下,科級80平方米以下,處級100平方米以下,局級是120平方米以下。“雲影的大單位已經是局級的標準了,所以當時已經覺得很大、很厲害。但現在看來,(這樣的戶型對於別墅)還是太小,當時的觀念還是老一套。”
  劉兆文認為,二沙島項目選用與外資開發商合作開發是對的,可以吸收國外、香港較好的經驗、資金、銷售模式等,對廣州當時的房地產發展,也起到很大的推動作用。
  2000年4月28日,宏城花園舉辦開園典禮。這是在二沙島上開發的最後一個小區,也是島上唯一面向珠江主航道、主朝向多為坐北向南的樓盤,優越的朝向和景觀,決定了這位“新貴”躍升成廣州樓市“標桿中的標桿”。
  “二沙島其實最大的賣點、所謂的高級,就是容積率低,現在在廣州和外地都很少有。現在回頭看,二沙島開發並不是很理想,規劃設計都還不夠超前。”回顧二沙島的開發,莫育年仍覺得有不少遺憾。
  臨水建築從澳大利亞汲取經驗
  在城建總自行開發的項目中,島上第一個動工的項目雲影花園,還沒有引入外國的建築師設計,建築的規劃佈局仍頗為整齊。即便如此,這個島上第一個試水的項目,還是可以看到一些汲取西方別墅特色的痕跡:樓頂設計成尖頂,窗檐做成圓拱,外立面飾有歐式繁複的花紋,還配有泳池等。
  到後期的宏城花園,開發單位才請來澳大利亞建築師做方案,這一項目,正是莫育年牽頭負責。“當時廣州經濟沒有現在發達,所以頻頻去境外考察的項目,一定是當時比較重要的項目。”
  戴光榮也記得,為了吸取香港較為領先的建築設計經驗,城建總的中層和高層人員常到香港參觀。
  之所以要到澳大利亞取經,莫育年說,澳大利亞是海岸線較長的國家,因此當地的建築師較為擅長臨水建築設計,而二沙島也是位處珠江邊,因此有了這一決定。臨江建築的最大特色是輕盈、淡雅,景觀、房屋的外觀的通透感較高,與水系有較好的融合度。因此宏城花園的屋頂採用白色,這在當時的住宅中,屬於極鮮有的顏色,開窗也較大。
  莫育年記得,為了烘托出嶺南沿江的浪漫風情,細緻到二沙島沿岸的欄桿、石凳,也都照搬了澳大利亞公園的河堤設計。如今,政府已經對南岸的河堤進行了改建,金屬制的欄桿換成了石砌,北岸在新世界花園別墅對開的一段,則仍保留原有設計。而當年莫育年親手種下的齊頭高的樹苗,現在已長成參天綠蔭。
  當時在城建總設計室擔任工程師的劉兆文記得,宏城花園的規劃也比較超前,小區內的道路擺脫了整齊劃一的“兵營式”,改而選用流線型的佈局。作為島上江景線最好的項目,宏城花園在設計時,特意將較大、較好的戶型安排為臨江戶型,比此前的項目更註重臨江景觀的利用。“雲影花園還沒有會所,但跟香港合作的項目已經有了。後來建築師建議,宏城花園一定要有會所。會所在當時還是很奢侈的東西。”
  豪宅開售
  ●1994年·“中國第一個被打造出來的純富人區”開島
  銷售對象主要是華僑和國外人士
  1994年9月21日,雲影花園首次公開發售,第一期共推出豪華住宅樓宇三棟。這是二沙島開發後,第一個推出市場的樓盤。
  按照二沙島如今的版圖,雲影花園位於島西,島北是新世界花園別墅、聚龍明珠花園、金城苑、金亞花園,連片豪宅都在1994年前後集中開售。島南的三座文化建築此後陸續開館,島東則是大片的公園。而在二沙島西南角的宏城花園、棕櫚園,則在2000年後才開盤。除了雲影花園和宏城花園是由城建總獨資開發,其餘均與香港合資開發。
  從雲影花園開始,張婕一直負責二沙島樓盤的銷售,直至宏城花園賣完。“我應該是最後一個離開二沙島的銷售。”張婕最初參與了島北成片豪宅的銷售,她還記得當時各小區的戶型、面積、均價等信息,而她印象最深的,是當時二沙島的銷售口號“中國第一個被打造出來的純富人區”。
  上世紀90年代,其實上海、北京已經有富人較為集中的區域。但張婕說,京滬兩地是因為歷史文化沉澱,在部分區域集結了很多富人,而二沙島,則是從一片漁村、農田,打造出來的全新富人區。
  曾負責二沙島銷售工作的賀雪慧還記得,雲影花園每平方米均價在2.2萬-2.4萬元人民幣,江南新村的售價大概是每平方米500元。所以,二沙島的銷售市場,主要是華僑和國外人士。“當時要領外銷證,外銷盤才可以去香港、新加坡做展銷。在內地以外的區域銷售收港幣,我們按1:1.1的匯率收,當時的港幣比人民幣要貴。”
  一些香港人一齣手就買兩三套
  二沙島的普通銷售人員,不時要手工點算金額達兩三百萬元的現鈔,售樓部的某個房間里,鋪滿數萬張青青綠綠的鈔票,七八個人,一數就是一下午。張婕記得,雖然當時普遍都用支票或外匯本票付款,但還是會有客人帶現金來售樓部。曾經有一位客人,帶來兩個“天津鴨梨”的紙箱,裡頭塞著滿滿的200萬元人民幣現金。當時的數銀機還不是很先進,張婕和七個同事將自己鎖在一個房間里,錢鋪滿房間,他們足足數了一個下午才點清。
  張婕說,當時到二沙島買屋的,主要還是在內地工作、做生意的香港人,一齣手就買兩三套,也有廣州人和外籍人士。當時雲影花園較大的戶型是122-157平方米,最初售價為2.2萬元人民幣/平方米,後期漲到2.4萬元人民幣/平方米。當時很多住宅的定金只需要5000元,二沙島的要收5萬元。
  “當時在二沙島做銷售人員,別人問起來,都會覺得檔次很不一樣,感覺挺好。”張婕笑言,當時其他樓盤都還在排隊搖珠分房,不需要設售樓部,只有二沙島等極少數的高檔住宅才會設售樓部。
  張婕記得,二沙島項目的所有銷售人員都要穿上“工衣”———一條白色連衣裙,配絲襪和白皮鞋,上班必須帶妝,她還經常躲到柜子里塗口紅。那時,二沙島的售樓部已經全部用桶裝水,售樓部的所有鮮花每周都更換一批。
  “二沙島的房價雖然貴,但很好賣。”張婕說。購房者中,有的會穿白西裝、戴金錶和很大的戒指,有的用自己一年的餐費,就可以幫朋友墊支一間豪宅的首付,但並非每一位都能被一眼看透。一位美院的雕塑家,給賀雪慧留下的印象尤為深刻。雲影花園開盤時,這位老人穿著秋蟬牌“文化衫”,踩著單車來看示範單位,後來陸續買下了三個單位。還有一位買下兩套別墅的客人,騰出60平方米建狗房,張婕一聽就驚獃了。“當時賣3萬元一平方米,總共180萬元,你想想這隻狗的價值有多高。”  (原標題:學香港學澳大利亞 二沙島建起豪宅群)
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